Een hypotheek is een ‘zekerheidsrecht op een registergoed’ dat gekoppeld is aan een lening. Als je geld leent om een huis te kopen, dan is de woning het registergoed waaraan de lening is gekoppeld.

De bank heeft hierdoor het recht de woning te verkopen als je de lening niet meer kan betalen, en vervolgens met de verkoop opbrengst de lening af te lossen.

De bank is de hypotheeknemer, jij bent de hypotheekgever en de lening is een hypothecaire lening. Voor het gemak noemen we die hypothecaire lening hypotheek.

Je gaat een nieuwe woning kopen en wil daarvoor (een deel van) de verkoopwinst van je oude woning gebruiken. Dat lukt prima als je woning verkocht is voordat je je nieuwe woning koopt. Dan heb je die winst namelijk gewoon op je bankrekening staan.

Maar meestal verkoop je je oude woning pas nadát je de nieuwe woning hebt gekocht. Dan heb je de (verwachte) verkoopwinst dus niet op je bankrekening staan om te gebruiken!

In dat geval kun je -tijdelijk- een extra lening krijgen ter ‘overbrugging’ van de periode tussen de aankoop van de nieuwe woning en de verkoop van de oude woning. Je Leent de toekomstige winst dus tijdelijk bij de bank. Dan heb je dus tijdelijk een periode met driedubbele lasten:

• kosten voor de bestaande hypotheek (die loopt door tot de verkoop van de oude woning)
• kosten voor de nieuwe hypotheek
• kosten voor de overbruggingshypotheek

Annuïteiten hypotheek

Je betaalt een vast bedrag per maand, dat bestaat uit rente én aflossing. Het totale maandbedrag verandert niet, maar omdat je steeds een stukje aflost, wordt het rentedeel steeds kleiner en het aflosdeel steeds groter. En minder rente betekent minder belastingvoordeel, dus de aftrek daalt per jaar.

Lineaire hypotheek

Je lost een vast bedrag per maand af en betaalt rente over het nog niet afgeloste deel. Dat betekent in het begin hogere maandlasten dan bij een annuïtaire hypotheek, maar over de hele looptijd gezien betaal je minder rente omdat je sneller aflost. Het is dus uiteindelijk wel goedkoper.

Aflossingsvrije hypotheek

De naam zeg het al, je lost niets af tijdens de looptijd. Dat doe je na 30 jaar in één keer. Moet je dat geld wél bij elkaar gespaard hebben! Je kunt de bank ook vragen of ze de hypotheek willen verlengen. Deze vorm is eigenlijk alleen nog ‘beschikbaar’ voor mensen die al een hypotheek hadden vóór 2013.

Vóór 2013 waren de meeste hypotheken volledig aflosvrij in combinatie met een spaar of beleggingsproduct om de aflossing bij elkaar te sparen of beleggen. Afhankelijk van het soort product kregen die hypotheken dan namen zoals:

• Levenhypotheek
• Spaarhypotheek
• Beleggingshypotheek
• Bankspaarhypotheek

Wat wél helpt -en vaak gedaan wordt door ouders voor hun kinderen- is de lasten van die lening jaarlijks te schenken. In dat geval is die extra lening niet van invloed op het besteedbare inkomen en kan er een hogere hypotheek worden gekregen.

Als je een huis hebt met een waarde die veel hoger is dan de hypotheek die er nog op rust, kun je daar normaal gesproken niets mee. Het geld zit dan ‘in de stenen’ zoals dat heet.

Met een opeet hypotheek haal je dat geld er als het ware uit. De bank verstrekt je een hypotheek op basis van die overwaarde en je mag het geleende bedrag vrij besteden. Aan een vakantie, een auto, gewone uitgaven levensonderhoud, alles is mogelijk. Sommige banken tellen de te betalen rente op bij de schuld, dan betaal je tussentijds niets, bij andere banken reserveer je een deel van de ‘opeet hypotheek’ om de rentelasten te betalen. In elk geval heb je per direct een flink bedrag om vrij te besteden, zonder dat het je direct raakt in je besteedbare inkomen.

NHG staat voor Nationale Hypotheek Garantie. Dat is een waarborgfonds dat -eenvoudig gezegd- de zekerheid biedt aan banken dat ze in geval van nood hun geld terugkrijgen, als iemand zijn hypotheek niet meer kan betalen. De bankt loopt dus vrijwel geen risico, en rekent daarom een lagere rente dan bij een hypotheek zonder NHG.

Als consument heb je ook bescherming. Als je door omstandigheden buiten jouw schuld de hypotheek niet meer kunt betalen en de woning moet worden verkocht, dan wordt een eventueel verkoopverlies kwijtgescholden. NHG is dus een soort verzekering en daar betaal je dan ook voor: eenmalig 0,7% van het hypotheekbedrag. Deze kosten zijn fiscaal aftrekbaar. Zie ook www.nhg.nl

Je kunt NHG ‘krijgen’ voor woningen die maximaal 310.00 euro waard zijn (prijspeil 2020).

Met de volgende kosten moet je rekening houden:

Aankoopkosten

• overdrachtsbelasting 2,0%
• makelaarskosten, als je gebruikt maakt van een aankoopmakelaar
• bankgarantie: bij de aankoop van een woning dien je standaard 10% van de koopprijs als waarborgsom te storten bij de notaris. Als je dat niet hebt, kun je in plaats daarvan een bankgarantie gebruiken.
• Notariskosten leveringsakte.

Hypotheek kosten

• kosten hypotheek advies / bemiddeling/ offerte
• taxatiekosten aan te kopen woning
• taxatiekosten eigen woning als er een overbruggingshypotheek nodig is
• -notariskosten hypotheek akte
• kosten bouwdepot: als je geld leent voor een verbouwing opent de bank een bouwdepot waaruit vervolgens de rekeningen worden betaald. Daarvoor worden kosten gerekend.

Voorbeeld

 Overige kosten
Premies voor de benodigde verzekeringen. Voor het huis zelf een opstal- en een inboedelverzekering.
En mogelijk een levensverzekering voor het overlijdensrisico of een inkomensverzekering in geval van arbeidsongeschiktheid.

Vanwege het provisieverbod dat geldt sinds 2013 krijg je bij de levensverzekering en de AOV ook te maken met advies- en bemiddelingskosten van de financieel adviseur. En mogelijk nog notariskosten voor een samenlevingscontract of een testament.

Je ziet dit vooral bij nieuwbouw woningen.

Ben je alleenstaand en wil je eventuele nabestaanden niet opzadelen met een restschuld, dan is dat ook een goede reden om een overlijdensrisico verzekering te nemen.

Een deel van de betaalde rente mag je aftrekken van je inkomen, waardoor je minder belasting hoeft te betalen. Dat resulteert dan in een belastingteruggave. Die kun je in het jaar zelf al ontvangen, elk maand een stukje, of achteraf in één keer als je je belastingaangifte doet.

Je hebt ook te maken met een bijtelling: het Eigenwoningforfait (EWF). Dat is een percentage van de WOZ waarde van de woning dat je moet optellen bij je inkomen. In 2020 is dat percentage 0,60%.

Bij een WOZ waarde van 300.000 is het EWF dan 300.000 x 0,60% =1.800.
Stel dat je 5.000 rente betaalt in een bepaald jaar, dan mag je 5.000-1.800=3.200 opvoeren als aftrekpost. Dat levert dan een belastingteruggave op van zo’n 1.184 euro.

Als je vervolgens een nieuwe woning koopt, is het (fiscale) uitgangspunt dat je eerst deze verkoopwinst gebruikt voor de koopsom en wat je dan nog tekort komt bijleent: (zie voorbeeld 1).

Mocht je niet alle winst gebruiken voor de nieuwe woning, en dus een hogere hypotheek nemen, dan is de rente van dat deel van de hypotheek niet aftrekbaar. Bij voorbeeld 2 is dus de rente over 200.000 euro niet aftrekbaar.

Dat is een percentage van de WOZ waarde die wordt opgeteld bij je belastbare inkomen. Voor woningen tot een WOZ waarde van 1.060.000 is dat in:

Voor duurdere woningen is en blijft het percentage 2,35%

Praktisch betekent dit dat de hypotheekrente aftrek wordt verminderd door het eigenwoningforfait.